Case study

ファンドスキームの構築と
クライアントのニーズを満たす柔軟な対応

  • 【物件概要】
    名称:渋谷区オフィスビル
    所在:渋谷区渋谷三丁目
    地積:約620m²
    延床:約1980m²
    築年:平成5年築
    構造:鉄骨造6階建
    現況:賃貸中

    【関係者】
    売買①
    売主:個人
    買主:当社組成の特定目的会社(ファンドスキーム)
     ↓
    売買②
    売主:当社組成の特定目的会社(ファンドスキーム)
    買主:外資系ファンドが組成する合同会社

    【取引時期】
    2013年11月〜2014年3月

Mission

某個人クライアントは渋谷区に所在する本物件について売却を希望されていました。
本件敷地の一部は借地権でしたが、これを理由に購入検討が進まない先が多く、
再三に渡る売り出し価格の見直しを図っていたところ、東急リバブルに、
仲介ではなくファンドスキームでの買取のご提案をいただきました。
某個人クライアントは渋谷区に所在する本物件について
売却を希望されていました。
本件敷地の一部は借地権でしたが、
これを理由に購入検討が進まない先が多く、
再三に渡る売り出し価格の見直しを図っていたところ、
東急リバブルに、
仲介ではなくファンドスキームでの
買取のご提案をいただきました。

Solution

約3週間で特定目的会社、
一般社団法人を設立し
ファンドスキームを構築

  • Point 01

    ファンド組成

    まずは私たち自身によるデューデリジェンスを実施。その後、第三者機関からのコメント付与のため、
    不動産鑑定会社及びER作成会社へデューデリジェンスの発注を行いました。
    一部借地という点は、長期の借地契約を新たに締結し直すことでリスク回避を図ったのです。
    結果、本件についてはTMKスキームでの取得を計画。
    かねてより共同投資案件の打診があった某機関投資家に共同出資を持ちかけると共に、
    金融機関3社へもデット借入の打診を行いました。
    本来であれば、ノンリコースローンの対象とはならない比較的小規模な借入金額でした。
    しかし、アレンジャー、AMおよび優先出資者までもが東急リバブルであったという点を評価され、
    レンダー3社より前向きなお返事をいただくことができたのです。
    最終的には、金利、コベナンツ等の総合的条件を勘案し、この内の一行と条件合意に至りました。
    各ステークホルダーからの、本案件参加への合意が揃った後、
    約3週間で特定目的会社、一般社団法人を設立しスキームを構築しました。
    まずは私たち自身によるデューデリジェンスを実施。
    その後、第三者機関からのコメント付与のため、
    不動産鑑定会社及びER作成会社へ
    デューデリジェンスの発注を行いました。
    一部借地という点は、長期の借地契約を新たに締結し直すことでリスク回避を図ったのです。
    結果、本件についてはTMKスキームでの取得を計画。
    かねてより共同投資案件の打診があった某機関投資家に共同出資を持ちかけると共に、
    金融機関3社へもデット借入の打診を行いました。
    本来であれば、ノンリコースローンの対象とはならない比較的小規模な借入金額でした。
    しかし、アレンジャー、AMおよび優先出資者までもが東急リバブルであったという点を評価され、
    レンダー3社より前向きなお返事を
    いただくことができたのです。
    最終的には、金利、コベナンツ等の総合的条件を勘案し、
    この内の一行と条件合意に至りました。
    各ステークホルダーからの、
    本案件参加への合意が揃った後、
    約3週間で特定目的会社、
    一般社団法人を設立しスキームを構築しました。

    (下図参照)2013年12月末に売買契約締結となりました。

  • Point 02

    購入ニーズとのマッチング

    流動化計画に則り5ヵ年程度の運用計画がスタート。
    時をほぼ同じくして、3月末までを期限とする強い不動産購入ニーズが、別の営業担当者に寄せられました。
    運用担当者は、当該ニーズと運用中物件とのマッチングを企図。
    優先出資者である機関投資家より了解を得た上で本件不動産に関する情報を提供したところ、
    購入希望者より強い関心をお寄せいただきました。
    ただし、こちらの購入希望者様はGK-TKスキームでの購入を希望しているため、
    残された約1ヶ月の期間で本件不動産を信託受益権化し、引渡しを行わなければならない状況でした。
    さらに、取得に際し新たに就任したPM会社、BM会社がまだ物件の詳細を把握する前の状況でしたので、
    買主側からの質疑には、運用担当者が直接お答えする必要がありました。
    運用担当者は社内の買主側担当者と連携し、各ステークホルダー間の調整を、
    高いマネジメント力とリーダーシップを発揮しながら進めました。
    流動化計画に則り5ヵ年程度の運用計画がスタート。
    時をほぼ同じくして、3月末までを期限とする強い不動産購入ニーズが、別の営業担当者に寄せられました。
    運用担当者は、当該ニーズと運用中物件との
    マッチングを企図。
    優先出資者である機関投資家より了解を得た上で本件不動産に関する情報を提供したところ、
    購入希望者より強い関心をお寄せいただきました。
    ただし、こちらの購入希望者様はGK-TKスキームでの購入を希望しているため、
    残された約1ヶ月の期間で本件不動産を信託受益権化し、引渡しを行わなければならない状況でした。
    さらに、取得に際し新たに就任したPM会社、BM会社がまだ物件の詳細を把握する前の状況でしたので、
    買主側からの質疑には、運用担当者が
    直接お答えする必要がありました。
    運用担当者は社内の買主側担当者と連携し、
    各ステークホルダー間の調整を、
    高いマネジメント力とリーダーシップを発揮しながら
    進めました。

約1ヶ月という短期間で、
買主様の希望通り「信託受益権」での引渡しを完了!

短期間でのデューデリジェンスとファンドスキーム構築
高いマネジメント力で各ステークホルダー間を調整し、
リターンの最大化を実現

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