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不動産ニュース

不動産業界のニュースをお届けします。

※記載されている内容は、全て掲載時点のものです。最新の内容とは異なる場合がありますのでご了承ください。

2015 January

2014年9月

2014.09.30
東急不、京都洛北に会員制ホテル開業へ
2014.09.30
Jリートの時価総額が9兆円を突破
2014.09.29
国交省、病院型リート組成へ検討委始動
2014.09.29
プロ向けファンド規制へ金融大臣が諮問
2014.09.29
ザイマックス総研、新賃料インデックス
2014.09.29
メジャー7、海外の人気都市はホノルル
2014.09.26
国交省、高齢者など居住確保推進策検討
2014.09.26
特集 地価の回復状況を探る③不動産投資市場
2014.09.25
特集 地価の回復状況を探る②・湾岸マンション
2014.09.25
首都圏の中古マンション価格が11%上昇
2014.09.24
特集 地価の回復状況を探る①・オフィス賃料
2014.09.24
首都圏の分譲M賃料が4カ月ぶりに上昇
2014.09.22
変動型の利用微増、全期間固定型が微減
2014.09.22
リノベM購入は半数が前住居から3km内
2014.09.19
特集 2014年都道府県地価調査・3大都市圏の住宅地地価、6年ぶり上昇
2014.09.19
特集 2014年都道府県地価調査・地方都市の地価も5割が上昇すると回答
2014.09.17
8月の首都圏マンション、新規供給半減
2014.09.16
働きたいオフィス立地のトップは丸の内
2014.09.12
東京都心ビル空室率、14カ月連続で改善
2014.09.11
特集・TOKYOエリアマネジメント⑤・【渋谷】
2014.09.11
首都圏中古マンション成約5カ月連続減
2014.09.11
三幸、都心5区Aクラスビル空室率上昇
2014.09.09
首都圏空港強化で鉄道アクセス多様化へ
2014.09.09
東急不、マンションの防災対策を強化
2014.09.09
GRESB調査、Jリートの約5割参加
2014.09.05
トーセイ、リート投資法人を設立
2014.09.04
リバブル、相続税対策で購入ニーズ増
2014.09.04
東急不、森ノ宮でキューズモール開業へ
2014.09.03
都、交通と都市づくりの連携強化へ
2014.09.03
アットホーム調べ、首都圏賃貸が成約増
2014.09.02
東急コミュ、大宮JPビルの管理を受託
2014.09.01
マンション着工は6カ月連続減の9千戸
2014.09.01
地価LOOK、上昇地区が全体の8割
最新の不動産ニュース

2014.09.30

東急不、京都洛北に会員制ホテル開業へ

―関西フラッグシップ、複合リゾート施設

 東急不動産は、京都・洛北のしょうざんリゾート京都内に、会員制リゾートホテル「東急ハーヴェストクラブ京都鷹峯&ヴィアラ」(総客室数133室)を開業する。東急ハーヴェストクラブの関西フラッグシップ。販売は、当初予想を上回って推移しており、来場は、これまで約1000件。

 洛北エリアで庭園やレストラン、結婚式場、レジャー施設などを運営するしょうざんリゾート内に、10月4日からオープンする。鷹ケ峯三山を借景とし、施設内には、北山杉や竹林を配し、高低差のある館内移動用に観覧車仕様のスロープカーを導入した。加えて、温泉を掘り当て、2つの露天風呂付き温泉大浴場のほか、客室(44室)にも、敷地内源泉を引湯する露天風呂を設ける。周辺は、洛北に芸術村を築いた江戸初期の書家・陶芸家の本阿弥光悦ゆかりの光悦寺をはじめ、鹿苑寺(金閣寺)や大文字山が近い。施設概要は、京都駅から地下鉄烏丸線北大路駅下車、車で5分(約3km)。敷地面積約1万3400㎡。建物は、RC造・地上4階地下1階建て、地上3階地下1階建てなどで、延床面積約1万8400㎡。客室面積は29〜107㎡。

 会員権の販売状況は、ハーヴェストタイプ(996口)が557万円。ヴィアラタイプ(444口)が882万円。昨年2月の募集開始以降、資料請求は約4000件あり、契約率は、当初予想を上回って約60%。関西から約半数で、首都圏が約4割、その他1割。東急不は、同施設を会員制リゾートの旗艦施設に位置付け、京都リゾートの目玉施設とする。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.30

Jリートの時価総額が9兆円を突破

 Jリート市場の時価総額が9兆円を突破した。29日の終値は前日を1195億円上回る9兆622億円となり、初めて9兆円の大台に乗った。リートの時価総額は当面の目標である10兆円が見えてきた。同日の東証REIT指数の終値は前日比22・00アップの1667・61で、大幅に上昇した。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.29

国交省、病院型リート組成へ検討委始動

―指針策定へ、不動産と運営の評価求める

 国土交通省は、病院を投資対象とするリートの整備を進めるため、有識者会議「病院等を投資対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン検討委員会」(座長=田村幸太郎・牛島総合法律事務所弁護士)の初会合を26日開いた。検討会は年度内に5回開き、自治体病院を含む病院を対象とするヘルスケアリート活用のためのガイドラインを策定する。金融庁、総務省、厚生労働省がオブザーバーで参加している。

 病院の耐震化率は64・2%で今後耐震化の需要が見込まれており、病院不動産の流動化事例も複数存在する。ヘルケアリートの対象に病院を組み込むことで、リートの商品多様化に繋げるほか、市場から直接資金調達が可能となることで施設の改修や新規供給を行いやすくする。運営者の経営面のメリットに病院理事長の連帯保証が不要になる可能性を挙げている。

 ガイドラインの対象施設は病院となる。類似施設として診療所はテナントとして入居している不動産を保有するリートがあり、医療モールは既にリートが保有している事例が存在するため、この両施設を対象に含めるかどうかは議論が必要であるとしている。

 リートに求められる体制として、病院の評価には不動産の評価と運営の評価の両方が必要であるとした。そのため病院の事業特性を十分に理解している者が関与する体制を求める。不動産鑑定評価については、不動産の評価だけでなく運営の評価についても適正に行われていることを確認することが適切としている。病院運営の状況を適切に把握できるよう運営者との信頼関係の構築は必須であり、病院不動産を保有する場合、運営者が適切な医療行為が提供できるよう、医療法や行政指導に沿った運営が確保されているか確認することが望ましいとしている。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.29

プロ向けファンド規制へ金融大臣が諮問

―金融審・WG設置へ、不動産投資が最多

 金融庁の金融審議会(吉野直行会長)はプロ向けファンド(適格機関投資家等特例業務)の届出制のあり方や販売対象の制限など規制強化に向けた検討を始めた。プロ向けファンドは13年度時点で3000業者が届出を行っており、総ファンド本数の半数弱が不動産を投資対象とするファンドであるとみられる。

 26日の総会で麻生太郎・金融担当大臣は「投資家保護とリスクマネーの供給との観点を踏まえたプロ向けファンドをめぐる制度の課題」などについて諮問した。プロ向けファンドは、適格機関投資家が1名以上いれば、適格機関投資家以外の投資家の数が49名以内ならば一般個人への販売も可。また投資運用業は原則当局への登録が必要だが、プロ向けファンドは届出のみで可能。顧客属性に制限がなく行政処分の対象でもないため、悪質な業者が個人に被害を与えるケースがあり、制度の厳格化が求められている。

 プロ向けファンドは不動産ファンドが最多とみられる。金融庁によると「約1800あるプロ向けファンドのうち約700が不動産を投資対象とするファンド」(総務企画局市場課)であり、ベンチャーファンド(400〜500本)やヘッジファンドを上回る。金融庁は6月に実施した意見聴取の結果を受けて、適格機関投資家1名以上かつ上場会社や年金基金、富裕層個人投資家、資産管理会社など一般個人以外で49名以内とする案を見直しの方向性としている。出席した委員からは「助言・代理ですら顧客属性に関わらず一律『登録』が求められている。プロ向けファンドにどの程度の要件を課すことが投資家保護・市場拡大につながるのか、ゼロから議論が必要」(大崎貞和委員)などの意見が挙がった。金融審議会では別途作業部会を設けて検討を進める。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.29

ザイマックス総研、新賃料インデックス

―23区オフィス、新規・成約ベースも回復

 ザイマックス不動産総合研究所は、東京23区部・賃貸オフィスビルの新規・成約ベースによる賃料インデックス「ザイマックス新規成約賃料インデックス」を開発し、公表を開始した。成約賃料は、12年第2四半期を底に緩やかな上昇傾向にある。

 成約ベース賃料は、01年以降の推移(10年第1四半期を指数100と設定)で、リーマンショック前の08年第2四半期に最高値となる161を付け、その後東日本大震災を経て、民主党政権下の12年第2四半期にボトムとなる76となった。その後は、緩やかな上昇傾向にあり、直近の14年第2四半期は、04年レベルとなる91にまで回復した。また、大規模ビル(延床面積5000坪以上)は、中小規模ビル(同5000坪未満)と比べ、賃料の変動が激しいこともわかった。08年のピーク時からボトムの12年の変化をみると、大規模ビルは60%下落した一方、中小規模ビルは45%の下落にとどめた。

 同インデックスは、これまでの「成約賃料DI」とともに、今後、四半期ごとに公表する。募集賃料ではなく、成約賃料を基にしているほか、ヘドニック法により、延床面積や築年数などの賃料形成要因を品質調整し、不動産の個別性の影響を排除、統計的な処理を行い、市場環境を反映させる。

 また、同研究所は同時に、14年第2四半期の23区・賃貸オフィスビルを対象とした「フリーレント調査」をまとめた。フリーレントを採用しているビルのフリーレント期間は、前回調査比で0・6カ月減少し、平均で4・7カ月に短縮された。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.29

メジャー7、海外の人気都市はホノルル

 不動産大手7社が運営する新築マンションポータルサイト「メジャーセブン」は、14年度の「住んでみたい街アンケート」を実施した。首都圏トップは7年連続で「吉祥寺」、関西圏は2年連続で「西宮」だった。海外で住んでみたい都市は1位「ホノルル」、2位「ニューヨーク」、3位「パリ」となった。

 首都圏のランキングは、吉祥寺に続き「自由が丘」が2位、「横浜」が3位。特に目立つ動きをしているのは9位の「品川」で、一昨年24位、昨年13位と年々順位を上げ、今年はトップ10入りを果たした。どの駅も交通利便性を理由に挙げた人が多いが、品川は高級感やステータス感を挙げた人が目立った。関西圏は2位「芦屋」、3位「梅田」。首都圏での住んでみたい沿線では「JR山手線」がトップ。2位は「東急東横線」、3位は「JR中央線」。WEBアンケートに首都圏4777人、関西圏1181人が回答した。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.26

国交省、高齢者など居住確保推進策検討

―研究会を立ち上げ政策の方向性を議論

 国土交通省は、「安心居住政策研究会」を立ち上げ、30日に初会合を開催する。高齢者や障害者、子育て世帯などの住宅確保要配慮者が安心して居住を確保するためには、民間賃貸住宅への円滑な入居を促進することが必要との問題意識の下で、今後の政策の方向性や対策を議論する。

 検討内容は、「高齢者の住まいの質の向上等の方策」「子育てに資する住宅確保方策」「障害者等の住宅確保要配慮者に対する居住の確保方策」「様々な世帯が交流するための推進方策」など。住宅確保要配慮者に対して安心な居住を確保するための方向性と対策を検討する。

 委員は、大月敏雄・東京大学工学部教授、赤井厚雄・早稲田大学国際不動産研究所客員教授、中川雅之・日本大学経済学部教授、伊香賀俊治・慶応大学理工学部システムデザイン工学科教授、祐成保志・東京大学大学院人文社会系研究科准教授、水村容子・東洋大学ライフデザイン学部教授、山田あすか・東京電機大学未来科学部准教授の7名。オブザーバーとして、国土交通省住宅局安心居住推進課長、厚生労働省老健局高齢者支援課長、厚労省社会・援護局障害保健福祉部障害福祉課地域生活支援推進室長の3名が参加する。事務局は国交省住宅局安心居住推進課。

 国交省住宅局では、15年度予算概算要求で「住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業」(要求額100億円)の新設を目指すなど、「暮らしの安心確保」を1つの柱として予算要求している。「安心居住政策研究会」は来春のとりまとめを目標にしており、議論の内容は16年度以降の予算等に反映される見通し。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.26

特集 地価の回復状況を探る③不動産投資市場

◎地方やオペレーショナル等に投資が拡大
  ―ホテル、ヘルスケアなども利回りが低下

 不動産投資市場は、投資家層の拡大や高い投資意欲を背景に投資対象が広がっている。東京のAクラスビルのキャップレートの低下は著しく、出値で3%を切る水準感も出てきた。半年前と比べても50bpsは下がっている現状に、「数年前では考えられないが、都心のオフィスで5%だと利回りが『ある』という感覚にさえなっている」と関係者は口を揃える。投資家が期待する利回りを求め、地方やオペレーショナルアセットに投資資金が染み出しており、地方中核都市を中心に取引価格はじわりと上昇基調に入っている。

 14年6〜8月にJリートが取得した資産は2421億3800万円だが、そのうち首都圏以外の地方に所在する資産取得は32・7%にあたる793億1700万円だった。オフィスでは、大阪や名古屋、仙台などで取得する事例が相次いでおり、なかには、大都市圏以外の地方都市に所在する一番ビルを抑える戦略に出るリートもある。東京である程度残高を積み、配当にはあまり寄与しないが物件平均の利回りを確保するため地方物件取得するケースも。資金調達環境がよい反面、投資目線に合う物件を取得できず、投資クライテリアを変更するか、もしくは外部成長のスピードを犠牲にするなど、判断を迫られる場面も少なくない。

 オフィスで、まず最初に投資資金が向かった地方は福岡・博多だった。供給が少なく賃料のボラティリティが低いことなどから2年ほど前に注目を集め、「博多地場ファンドの組成を企画したものの、あれよあれよという間に価格が上がってしまい、結局は実現できなかった」というファンドもある。13年4月に「JT博多ビル」をアレンジしたシンプレクス不動産投資顧問は、足下のキャップレートは100bps程度低下しているとみる。今年4月には大阪・本町エリアでビル1棟を取得した。「2年ほど前に博多が注目されていた当時は、大阪や名古屋などやる人は殆どいなかったが、ここ1年、大阪のBクラス案件を中心に増えてきている」(シンプレクス)と話す。強気の賃料上昇を織り込んだ都心Aクラスでリスクをとるより、地方のBクラス案件を志向する動きもあり、実際、CBREが集計した13年の収益不動産投資実績は、大阪オフィスは前年比2・5倍、名古屋オフィスは4・7倍と大きく伸長している。14年第2四半期末の大阪グレードAのキャップレートは4・9%(ジョーンズラングラサール)に低下しており、直近では4・0%程度の取引も散見されるようになった。大阪・名古屋以外の仙台や札幌といった地方中核都市の案件を検討する機会が増えているようだ。

 オフィスだけでなく地方レジのキャップレートも低下傾向にある。11年以降、3本のレジファンドを運用し、地方で物件を取得するイデラキャピタルマネジメントも「名古屋、大阪、福岡、札幌、いずれもキャップレートは随分下がった。直近では買いにくくなっており、より丁寧に拾っていく必要がある」と話す。1〜2年前、地方案件といえばオポチュニスティックな資金が中心だったが、「もはやオポ同士の戦いではない。リートやコアファンドなどが相見える状況」(シンプレクス)となっている。

◎ホテル投資に過熱感、開発段階で投資も

 投資対象も拡大している。ホテルやヘルスケア施設、郊外型商業施設といったオペレーショナルアセットをはじめ、底地や区分所有物件のほか、ファンドによる開発や建替えを前提とした取得なども進められているが、投資需要の増加に伴い、いずれもキャップレートは低下傾向にある。競争の少ない一歩先を行く投資クライテリアの開拓に向け、文字通り東奔西走しているようだ。

 キャップレートの低下が顕著なのはホテルで、「いくら立地がよくても5%以上は欲しい」とも言われるが、都内や近郊では4%台の取引も目立つ。高い観光需要が期待される京都では、06〜07年の不動産投資額のうち概ねホテルは10%程度で、オフィスが40%、リテールが40%、物流が10%程度だったが、13年はホテルが40%、リテールが40%、オフィスが20%程度と様変わりした(JLL)。地方のオペレーションがよいホテルに興味を示すファンドは少なくなく、開発段階から取りかかるファンドも複数ある。複数のリート上場が計画されているヘルスケアも、都内の大型ヘルスケア物件の取引では5%台に入った。20物件程度がまとまったバルクのディールでは「落札したところが上場に王手」(市場関係者)とあって白熱した模様。日本国内のローカルマネジャーとしてシンガポール証券取引所へヘルスケアリート上場を目指す玄海キャピタルマネジメントは、現段階においても病院を対象とするほか、開発プログラムを進めるなど国内のヘルスケアリートとはクライテリアを変えることで利回りを確保する

 郊外型商業施設や地方のロードサイド店舗などを検討するファンドも多く、「1〜2年前は殆どみていなかったが、四国や中国地方もみるようになった」とするファンドもある。東京郊外の区分所有の商業施設も10億円台だったが私募リートが取得した。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.25

特集 地価の回復状況を探る②・湾岸マンション

◎五輪と住替えの増加で中古M取引が活況
 ―中古から新築へ住替える住宅双六が顕在

 東京・中央区、江東区の湾岸エリアは、20年東京オリンピック・パラリンピックの選手村や会場の多くが置かれることに加え、新築マンション開発との相乗効果で中古マンションの取引が活発だ。取引件数の増加に加え、取引価格についても上昇傾向にある。

 湾岸エリアの中古マンション仲介を手掛けるほか、取引件数や価格の調査を行い、情報サイト「湾岸中古マンション価格ナビ」を運営するビッグボードの中島広典社長は「湾岸中古マンションの取引件数は五輪決定直後の昨年下期が前年同期比57・6%増、今年上期は15・9%増と落ち着いているように見えるが、前年同期である昨年上期が56・8%増だった」と取引の好調さを説明。取引価格も「ここ2年で2割増し」と上昇傾向。「五輪決定直後に有明で価格が上昇し、1カ月ぐらいしてから豊洲、勝どきに広がり、今年に入って東雲が急上昇している」というのが取引価格の流れだ。価格は豊洲の人気物件は坪300万円を超え、東雲でも200万円を超えているという。ほかにも「豊洲・辰巳・有明エリアは五輪決定後に取引価格は約15〜20%程度上昇」(三井不動産リアルティ)、「高額物件の成約で手数料額は上昇。人気マンションでは突出して高い成約事例も見られる」(野村不動産アーバンネット)と五輪決定後の人気上昇は顕著だ。

 「湾岸中古マンション価格ナビ」の会員数は1年半で約2000人増え、現在は約2100人。購入希望客以外に、自分の物件の価値を知るための中古物件オーナーの登録も多い。野村不アーバンも「自分のマンション価格を気にする傾向が強く、不動産会社に対し価格査定を頻繁に依頼する」と指摘。湾岸エリアはこれからも大型のマンション開発が続く。新築物件は専有面積が大きい物件が多く「新築の供給があれば、中古物件からの住替えが生じ、その需要が取り込める。中古のオーナーが広い新築に住み替える住宅すごろくがこのエリアではあり、新築の供給増は歓迎だ」(ビッグボード・中島社長)。「豊洲の7千万〜8千万円の物件はエリア内買替えなどで堅調な取引」(三井不リアル)。中島社長によると、中国人のほか、東雲はインド人の購入も増加している。野村不アーバンは、「湾岸エリア、港区の一部エリアは外国人と相続対策がキーワード」と現状を説明している。

 東急リバブルは6月に、中央区に仲介店舗「月島センター」を開設。寄せられる相談は売却が7割、購入が3割で、売却はタワーマンションで現在の居住者の住替えに伴うもの、購入は投資目的が多い。また、ネットを通じた相談が多いのも特徴。勝どきや新豊洲で開発が進んでおり、特に新豊洲への大型新築物件への住替えに伴う売却相談が増えている。同社は10月2日に、江東区にも新店舗「豊洲センター」を開設予定で、さらなる仲介取込み増を図る。東京建物不動産販売は5月に、同社がかつて販売を手掛けた「ブリリアマーレ有明」(江東区、総戸数1085戸)の1階に仲介店舗「東京湾岸仲介センター」を開設。同社では管理組合と協力し、同マンションと同じく江東区の「ブリリア有明スカイタワー」(1089戸)の公式サイトを開設した。五輪のほか、湾岸エリアでは16年春の豊洲新市場開設、19年度中のバス高速輸送システム(BRT)の導入も予定されている。マンションや商業施設の増加で今後も仲介が活発に推移していくのは確実で、各社はその需要取込みに注力する。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.25

首都圏の中古マンション価格が11%上昇

 アットホームが24日まとめた8月の「首都圏の新築戸建・中古マンション価格」によると、中古マンションの平均成約価格は、前年同月比11・6%上昇の2446万円となった。価格上昇は8カ月連続。

 エリア別では、東京23区が8・6%上昇の3071万円、東京都下が14・0%上昇の2257万円、神奈川県が17・7%上昇の2280万円、埼玉県が7・3%下落の1412万円、千葉県が3・5%下落の1557万円だった。23区の平均成約価格は、08年9月以来5年11カ月ぶりの3000万円超え。平均成約㎡単価は9・5%上昇の40・38万円。新築戸建ての平均成約価格は1・2%下落の3268万円で、2カ月ぶりに下落した。エリア別では、東京23区が1・2%上昇の4333万円。東京都下が1・8%下落の3425万円、神奈川県が3・2%上昇の3378万円、埼玉県が0・3%上昇の2762万円、千葉県が6・8%下落の2573万円となった。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.24

特集 地価の回復状況を探る①・オフィス賃料

 14年都道府県地価調査では地価の上昇率が拡大し、上昇地点数も増加した。地価の回復基調が鮮明になるなか、不動産市況の現状はどうか。オフィス賃料の動向や投資市場、地方での事業展開などを特集する。

 ◎ビルの新規大量供給「16年問題」はない
   ―都心は堅調、本格上昇には需要創造カギ

 東京都心の賃貸オフィスビル市況は、空室率の改善がAクラスビルから中規模ビルに及び、幅広く賃料が底打ち・反転しつつある状況となっている。ただし、その上り幅は緩やかであり、景気が腰折れするようであれば、再び下落局面に戻す展開を孕んでいる。本格的な賃料上昇のためには、パイの奪い合いから脱した新たな需要創造がカギとなる。

 昨今のオフィス市況を象徴するのは、「虎ノ門ヒルズ」が開業時、ほぼ満室でスタートしたこと。メインテナントの広告大手、アサツーディ・ケイの本社移転は、開業より1年半以上前に決定していたが、半年前で内定率約6割。その時点で引き合いは多く、満室を狙える位置にあったが、ふたを開ければ平均坪当たり賃料3万円台半ばを確保し、満室スタートに達した。03年開業の「六本木ヒルズ」をはじめ、デベロッパーが満室スタートにこだわらなくなった近年で、上々の滑り出しとなった。一方、飯田橋駅前の警察病院跡地を再開発した「飯田橋グラン・ブルーム」は、竣工時内定率が約6割とみられる。都心で「まとまった面積(=基準階面積約800坪・無柱空間)」の新築ビルであり、満室スタートに固執せず、賃料3万円台の確保を目指しているようだ。

 シービーアールイーの東京グレードAビルの直近動向(14年第2四半期)をみると、空室率は5%を切り、月額坪当たり賃料(想定成約ベース)は、2・8%上昇の3万1650円。東日本大震災後、3万円台を割り込んだが、昨年初め(13年第1四半期)に3万円を回復し、上昇基調を辿っている。今年は中規模ビルにも波及した形で、Jリートでは日本ビルファンド投資法人(NBF)が都区部・既存物件の賃料収入を10%強増加させた。野村不動産も、ハイグレード・中規模オフィスビルシリーズ「プレミアムミッドサイズオフィス(PMO)」の展開エリアを拡大し、都心5区をカバーするなど好調。このほど、計15棟でテナント数を100社とした。加えて、今後の大規模オフィス供給をみると、過去平均並みに収まる年110万㎡レベルが3〜4年は続くと予想される。一部で予想された、16年に供給が集中し再び需給が緩むとした「オフィスビル2016年問題」は、建築費高騰を受けた計画先送りもみられ杞憂となった。「まとまったビルはそれなりの賃料で決まっており、マーケットは堅調。供給も後ずれし、見通しは悪くない」(みずほ証券の石澤卓志・上級研究員)。

 ただ、トップ賃料である丸の内・大手町エリアは、新規賃料4万円レベル。エリアで供給が続くこともあり、リーマンショック前の5万円超に届くかが試される。なお3万円を割り込み、2万円台の成約も散見され、既存テナントの平均賃料は3万円前半〜半ばのレベルでとどまっている。

 足元のマーケットは悪くないが、「消費税などで景気腰折れが懸念される」(大和不動産鑑定の室津欣哉氏)や、「次の消費税後の16〜17年が懸念される。本格的な上昇には、新たな需要が求められる」(ニッセイ基礎研究所の竹内一雅・不動産市場調査室長)といった指摘が出ている。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.24

首都圏の分譲M賃料が4カ月ぶりに上昇

 東京カンテイがまとめた8月の「3大都市圏・主要都市別分譲マンション賃料月別推移」によると、首都圏の㎡当たり賃料は、前月比0・1%上昇の2561円で、4カ月ぶりに上昇した。近畿圏も0・6%上昇の1828円で、3カ月ぶりの上昇。

 首都圏のエリア別の㎡当たり賃料は、東京都が0・3%下落の3041円、神奈川県が0・6%上昇の2029円、埼玉県が0・1%下落の1627円、千葉県が2・1%下落の1524円。神奈川県の4カ月ぶりの上昇が首都圏の上昇につながった。都市別では、東京23区が0・3%下落の3166円、横浜市が1・5%上昇の2170円、さいたま市が0・4%下落の1793円、千葉市は1・5%下落の1480円。近畿圏は、大阪府が1・8%上昇の1954円、兵庫県が0・1%上昇の1661円。大阪市は1・5%上昇の2159円、神戸市は横ばいの1804円。中部圏は1・1%下落の1549円で、3カ月連続で下落。名古屋市は0・9%下落の1694円。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.22

変動型の利用微増、全期間固定型が微減

―住金機構、変動型は低・高所得層に二分

 住宅金融支援機構がまとめた14年度第1回の「民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、「変動型」の利用割合が、前回調査から2・2ポイント増の39・3%と微増となった。「全期間固定型」は、2・3ポイント減の29・4%、「固定期間選択型」は0・2ポイント増の31・4%でほぼ横ばいとなった。同調査は、14年3〜6月までに民間住宅ローンの借り入れを行った人を対象に実施。回答数は960件。

 「変動型」の利用割合は前回と比べるとやや増加したものの、13年以降、減少傾向にある。年代別でみると、「30歳代」の割合が38・5%(0・8ポイント減)と微減となったほかは、全ての年齢層で増えた。また「全期間固定型」の利用割合は「30歳代」で増加(29・4%、2・0ポイント増)したものの、それ以外の年齢層では減少した。若年層でも30歳代と20歳代とで金利タイプの選択に違いが顕れた。世帯年収別でみると、「変動型」は年収600万円までの層と、1000万円超の年収層で大幅に増加。その間の600万円超〜1000万円までの層は「全期間固定型」の割合が増えた。

 今後1年間の住宅ローン金利見通しをみると、全体では「現状よりも上昇する」との回答は2・3ポイント増の37・3%と微増。また「ほとんど変わらない」との回答も2・3ポイント増の50・8%と微増となった。利用した住宅ローンを選んだ決め手は「金利が低いこと」が68・8%(8・2ポイント増)と増加、圧倒的多数を占めた。「将来の返済額を確定しておきたかったから」は理由の順位の4番目だが、前回調査と比べて微増した。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.22

リノベM購入は半数が前住居から3km内

 インテリックスがこのほどまとめたレポートによると、リノベーションマンション購入者のうち、半数が前住居から半径3km以内、33%が同じ駅を利用できる範囲で購入していることがわかった。

 今年3〜5月に同社が供給したリノヴェックスマンション購入者200件の前住居と購入物件の距離を分析した。前住居の半径500m以内で物件を購入した割合は17・5%、1㎞以内だと25・5%、3km以内だと50%、10㎞以内だと72・5%に上った。同じマンション内も2・5%いた。同じ駅が利用できるエリアで購入したケースで前住居と購入物件の駅からの距離をみると、60歳以上は、駅近(40・0%)や同等(40・0%)が多く、駅遠は20・0%だったが、30歳代では駅近は17・6%に留まり、同等が23・5%、駅遠が58・8%だった。中高年層は生活利便性を重視し、若年層は価格の値ごろ感や広さを優先する傾向が、顧客から寄せられた意見からも伺える結果になった。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.19

特集 2014年都道府県地価調査・3大都市圏の住宅地地価、6年ぶり上昇

―東京都は住宅・商業地とも上昇率トップ
―地方圏改善、住宅地は年後半下げ止まり

 国土交通省が18日発表した14年7月1日時点の都道府県地価調査(調査地点=2万1740地点)によると、全国の地価は住宅地で1・2%下落、商業地で1・1%下落したが、いずれも前年調査と比べて下落率は縮小した。住宅地では、低金利や住宅ローン減税、景況感改善による住宅需要の拡大により都道府県全てで下落率が縮小あるいは上昇率が拡大した。商業地は、マンション素地需要のほかオフィス空室率が改善し投資需要が回復。上昇地点の数は4405地点で全地点数の21・2%(前回調査は14・1%)に拡大した。

 3大都市圏の住宅地の地価は0・5%の上昇(前年調査0・1%下落)で、08年以来6年ぶりの上昇となった。東京圏が+0・6%(△0・1%)、大阪圏が+0・1%(△0・4%)、名古屋圏が+0・9%(+0・7%)となり、東京・大阪圏が上昇に転じた。3大都市圏の商業地は+1・7%(+0・6%)とプラスを継続。東京圏が+1・9%(+0・6%)、大阪圏が+1・5%(+0・4%)、名古屋圏が+1・5%(+0・7%)。

 3大都市圏の地価変動率は、半年前の地価公示(1月1日時点)との共通地点(全国1616地点)で比較すると、東京圏の住宅地が、+0・6%→+0・5%、商業地が+1・2%→+1・2%、大阪圏の住宅地が+0・2%→+0・3%、商業地が+1・4%→+1・1%、名古屋圏が住宅地+1・2%→+0・9%、商業地+1・3%→+0・9%。後半は足踏み状態にみえるが、国交省は前半と後半の数値に「そこまでの大きな違いはない」(地価調査課)との判断。なお地方圏は住宅地が△0・2%→0・0%と後半下げ止まった。

 東京圏では上昇地点の割合が住宅地で53・7%、商業地で76・0%に達した。下落は住宅・商業いずれも三浦半島や西湘、埼玉北部など遠郊の人口減少地域に限られる。3%以上上昇したのは住宅地では東京都心3区および渋谷区、商業地では都心3区およびその周辺区に加え、武蔵野市、立川市、さいたま市大宮区、川崎市高津区・中原区、横浜市西区・中区など郊外へ拡大。浦安市が元町地区を中心に上昇に転じ、被災地域の舞浜周辺でも取引が回復。東京圏で10%以上の上昇率を記録したのは川崎市中原区の新丸子、銀座、南青山、晴海、月島(いずれも商業地)と月島の住宅地。住宅地の上昇率上位10位内には千代田区・番町地区や港区六本木、西麻布など高台の地点も入った。

 大阪圏は、住宅地は大阪市中心部、北摂、阪神間、京都市を中心に上昇、上昇率トップ10は枚方市、神戸市灘区・東灘区で占めた。商業地も住宅地と概ね同様の傾向で、上昇率1位は大阪市北区大淀南1。名古屋圏では名古屋市の住宅地が全体で2・4%上昇、特に高級住宅街を抱える東区や昭和区、緑区で4%超の上昇。商業地は名駅周辺の再開発の進展から中村区で8・1%上昇するなど名古屋市全体で3・1%上昇。三重県四日市が上昇に転じた。

 地方圏では、住宅地で1・8%の下落(2・5%下落)、商業地で2・2%の下落(3・1%下落)となったが、いずれも下落幅は3年連続で縮小。県別では宮城県が住宅地、商業地とも上昇を維持、沖縄県の住宅地と商業地、福島県の住宅地が上昇に転じた。地方主要都市では札幌市、仙台市、福岡市が上昇基調を維持、広島市と金沢市と富山市は商業地でプラスに転じた。商業地の上昇率全国1位は15・8%上昇した金沢駅西口地区で、富山駅付近でも6・5%の上昇地点があり、新幹線開業効果と駅周辺開発の進捗が影響している。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.19

特集 2014年都道府県地価調査・地方都市の地価も5割が上昇すると回答

―本社調査、都心の上昇見通しは8割台

 不動産経済研究所は18日、不動産・住宅主要各社を対象に実施した「地価動向に関するアンケート調査」(回答企業65社、下記に企業名一覧)の結果をまとめた。今後概ね1年間の地価の見通しについては、半年前の前回調査に比べて、都心商業地は上昇見通しが強まったのに対して都心住宅地の上昇見通しはやや弱まった。ただ両者とも「上がる」の回答が8割台と高い。近郊・郊外住宅地は、「横ばい」の回答が若干減少し、「上がる」の回答が増加。オフィスビル賃料に関しては、都心Aクラスとそれ以外の双方で上昇見通しが強まった。

 都心商業地の地価は、「上がる」の回答が86・2%で、半年前より8・1ポイント増加した。前回ゼロだった「下がる」の回答は1・5%、「横ばい」は7・7%で前回より1・7ポイント減少。都心住宅地は、前回90%を超えていた「上がる」が7・6ポイント減少の84・6%、前回ゼロだった「下がる」が1・5%、横ばいは6・0ポイント増えて12・3%。近郊・郊外住宅地は、「上がる」が前回の31・3%から43・1%に増加、「下がる」は前回より3・3ポイント減って9・2%、「横ばい」は8・6ポイント減少の47・7%。

 地方中核都市の商業地・住宅は、「上がる」が前回より16・4ポイント増えて49・2%と約5割になり、地方都市にも地価上昇が波及してきたことを伺わせている。「下がる」が9・2%、「横ばい」が41・5%。

 物流施設用地は、「上がる」が前回より11・7ポイント減少して50・8%となり、前回ゼロだった「下がる」が3・1%、「横ばい」が前回より13・6ポイント増加の29・2%と約3割に増え、ここ半年で過熱感はやや薄まったきた。

 都心Aクラスのオフィスビル賃料については、「上がる」が前回より5・1ポイント増加、「下がる」が前回同様3・1%、「横ばい」が2・8ポイント増加の16・9%。Aクラス以外のオフィスビル賃料は、「上がる」が前回より10・5ポイント増加の30・8%となり上昇見通しが高まった。賃貸住宅の賃料も「上がる」が前回より10・5ポイント増えて30・8%。

 分譲マンションの販売単価は、「上がる」が前回より3・3ポイント増加の87・7%と高い上昇見通しとなっている。中古マンションの成約単価も「上がる」は75・4%と高水準だが、前回ゼロだった「下がる」が4・6%となり、「横ばい」は前回より4・3ポイント増えて18・5%。収益不動産への投資を「増やす」という回答は前回の32・8%から40・0%に増加した。


 ▽地価アンケート回答企業(順不同)◇東急リバブル◇相鉄不動産◇大成有楽不動産販売◇プレサンスコーポレーション◇相互住宅◇アスコット◇小田急不動産◇マリモ◇総合地所◇山万◇積水ハウス◇清水総合開発◇日本エスコン◇穴吹興産◇丸紅◇セントラル総合開発◇近鉄不動産◇コスモスイニシア◇平和不動産◇和田興産◇阪急不動産◇荒井商店◇オープンハウス・ディベロップメント◇兼六ホーム◇旭化成不動産レジデンス◇新日本建設◇森トラスト◇日本土地建物◇大和ハウス工業◇スカイコート◇ポラスグループ◇三交不動産◇ケイアイスター不動産◇中央住宅◇東京急行電鉄◇野村不動産ホールディングス◇三菱地所リアルエステートサービス◇三菱地所◇大成不動産◇トーセイ◇ユニホー◇サジェスト◇リブラン◇グローバルエルシード◇ジョイント・コーポレーション◇明和地所◇花沢ホールディングス◇シティインデックス◇セコムホームライフ◇シンプレクス・リート・パートナーズ◇フィッリップキャピタルアセットマネジメント◇タカラレーベン◇三井不動産リアルティ◇住友不動産◇THEグローバル社◇伊藤忠都市開発◇長谷工コーポレーション◇大京◇FJネクスト◇パナホーム◇シノケンプロデュース◇エヌ・ティ・ティ都市開発◇シンプレクス不動産投資顧問◇アーバネットコーポレーション◇三井不動産=以上65社。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.17

8月の首都圏マンション、新規供給半減

―本社調べ、増税前の反動、契約率70%割

 不動産経済研究所は16日、8月の首都圏マンション市場動向をまとめた。新規供給戸数は前年同月比49・1%減の2110戸で、ほぼ半減。7カ月連続の減少となった。前年同月は消費税増税に伴う経過措置を直前に控え、供給が大幅に増加したため、その反動で大きく減少した。初月契約率は11・9ポイントダウンの69・6%で、昨年1月以来19カ月ぶりに70%を下回った。

 初回売り出し物件(単発物件を含む)が26物件・995戸、シェア47・2%で、前年同月の53物件・2611戸、同63・0%を大きく下回った。供給をエリア別にみると、増加したのは55・0%増となった東京都下のみで、その他のエリアは軒並み減少。神奈川県が74・4%減、千葉県も71・5%減と7割以上落ち込んだほか、都区部も49・9%減と半減となった。

 8月の契約戸数は1469戸で、初月契約率は69・6%。8月としては11年の69・9%以来3年ぶりの70%割れとなった。エリア別では、都区部、神奈川県が好調ラインの70%を上回った一方で、都下と千葉県が60%台、埼玉県が50%台に低迷している。

 戸当たり平均価格は18・5%上昇の5685万円、㎡単価は14・5%上昇の77・5万円で、戸当たり、単価ともに2カ月連続の上昇。エリア別にみると、下落しているのは埼玉県の単価のみで、その他はいずれも上昇。都区部は戸当たり、単価ともに2割以上アップした。

 専有面積は前年同月比3・5%拡大の73・39㎡。100㎡以上の住戸は都区部3物件・55戸、都下1物件・3戸、神奈川県2物件・9戸、埼玉県ゼロ、千葉県ゼロの計6物件・67戸で、シェアは3・2%。

 即日完売は6物件・58戸(シェア2・7%)、フラット35登録物件戸数は1847戸(87・5%)。月末時点の在庫は3426戸で、前月末の3584戸に比べ158戸減と2カ月連続で減少している。

 なお、9月の供給は3000戸前後となる見通し。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.16

働きたいオフィス立地のトップは丸の内

 不動産業界に特化したリサーチ・コンサルティングのディー・サイン不動産研究所(東京・中央区)は、東京都内に勤務する20歳代〜50歳代の男女2000人を対象に行った「オフィス立地の魅力度・イメージに関する意識調査」を実施した。都内50カ所を対象に、そのエリアで働きたい割合を調べた「魅力度調査」と、そのエリアに抱いているイメージを聞いた「イメージ調査」で構成している。

 魅力度調査のトップは丸の内で、「働きたい」「やや働きたい」と回答した割合は36・2%。2位は銀座で33・5%、3位は日比谷・有楽町で31・9%。以下、大手町31・2%、日本橋28・9%、表参道28・9%、恵比寿28・7%、八重洲27・6%、外苑前・青山一丁目26・7%、品川24・1%となっている。20歳代女性から見た魅力度ランキングでは、1位は表参道の48・8%。2位以下は丸の内47・6%、銀座46・4%、恵比寿46・4%、外苑前・青山一丁目42・0%、日比谷有楽町40・8%と続いている。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.12

東京都心ビル空室率、14カ月連続で改善

 三鬼商事が11日発表した「東京都心5区の最新オフィスビル市況」(基準階100坪以上、新築ビル29棟、既存ビル2602棟)によると、8月末時点の都心5区の平均空室率は前月比0・18ポイント低下の6・02%で、14カ月連続で改善した。既存ビルの成約が進み6%まで低下した。平均賃料は8カ月連続で上昇した。

 新築ビルの空室率は前月比0・76ポイント上昇の18・17%。8月は新築5棟が竣工、一部のビルで募集面積を残したことや、高稼働の大規模ビル1棟が既存ビルの区分に移ったため空室率が上昇した。既存ビルの空室率は0・21ポイント低下の5・77%となり13カ月連続で改善した。大型の解約が少なく、統合に伴う移転や館内増床があった。

 都心5区の平均月額坪当たり賃料は、前年同月比461円上昇、前月比66円上昇の1万6729円。新築ビルはそれぞれ1012円上昇、591円下落の2万6590円。既存ビルは421円上昇、76円上昇の1万6523円となった。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.11

特集・TOKYOエリアマネジメント⑤・【渋谷】

◎ソフト産業で活性化、エンタメの街へ
 ―都市再生特区を利用し容積率の緩和も

 国際都市・TOKYOに向けた都心のエリアマネジメントの取組みを追うシリーズの第5弾は、渋谷駅を中心に大型再開発が進む渋谷地区にフォーカスした。街づくりの取組みについて、「渋谷駅前エリアマネジメント協議会」事務局長で東京急行電鉄の都市開発事業本部・渋谷開発事業部・事業計画部兼開発第一部統括副部長の金子弘幸氏と、同じく渋谷開発事業部・事業計画部課長の大友教央氏に聞いた。

 ―渋谷駅前エリアマネジメント協議会について。
 金子氏 「渋谷駅前エリアマネジメント協議会」は昨年5月30日に設立された。当社などによる再開発エリアである「渋谷ヒカリエ」「駅街区」「南街区」「桜丘口街区」「道玄坂街区」と渋谷駅東西の区画整理エリアが対象だ。渋谷ではこれまでも商店会や町会などによるエリマネ団体があり、そのほか鉄道会社などが「渋谷駅周辺地域の整備に関する調整協議会」を組織している。「渋谷駅前エリマネ協議会」もこの一員である。

 ―これまでの協議会の活動は。
 金子氏 3月31日から「SHIBUYA +FUN(プラスファン) PROJECT」と題した取組みを開始し、ホームページも開設した。渋谷駅東口の2階デッキや仮設通路、工事中の白囲みに東京五輪のある20年や再開発全てが完成する27年など節目の年の渋谷の姿をデザインした装飾を行っている。また、再開発完成後の都市模型をヒカリエ11階に展示している。モニターで動画も映している。

 ―今後の方向性は。
 金子氏 工事期間中からの情報発信が重要で、そのためには道路の利活用も必要となる。東京都のエリマネ支援事業を活用し、道路管理者と協議したうえで屋外広告物を出していく。サステナブルな活動には財源が必要で、広告収入を充てる。防災では再開発五街区が完成したときに情報連携を考えていかねばならない。防災対策で都市再生特区も利用し容積率の緩和も受けており、重要なテーマだ。
 大友氏 防災機能としてヒカリエの完成は大きい。8階には渋谷の防災施設もある。今後の開発も備蓄倉庫や帰宅困難者受入れなど高度防災対策は重要だ。

 ―これからの渋谷の活性化について。
 大友氏 東急電鉄では09年のヒカリエが開発中のころから「エンタテイメントシティしぶや」を打ち出した。米国のブロードウェイのようなエンタテイメントやイベント、タイムズスクエアのような情報発信、ファッションに加え、シリコンバレーのような感性ある若い人が働く街も目指す。渋谷にはDeNAやサイバーエージェント、LINEなど有力なIT企業が集積している。これらの会社の関連会社や取引先なども周辺ビルに入り、稼働率も上がっているほか周辺飲食店のにぎわいにもつながっている。丸の内などが金融ならば、渋谷はソフト産業で活性化を図っていく。若いクリエイティブなIT労働者がオフはエンタメを楽しめる街としたい。ベンチャー支援も重要で、渋谷周辺にはシェアオフィスやコワーキングスペースも多い。
 金子氏 インバウンドへの取組みは重要で、訪日外国人の利便性を図るためレストランメニューや交通、商業施設の多言語表記を進めている。都の調査では東京で最も外国人が訪問するのは渋谷で、特にフランスやスペインなど欧米系の観光客が多くなっている。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.11

首都圏中古マンション成約5カ月連続減

 東日本不動産流通機構が10日発表した8月の首都圏中古マンションの成約件数は、前年同月比5・9%減の2118件で、5カ月連続の減少となった。減少幅は縮小し、2ケタ減は4カ月で止まった。中古戸建ては7カ月連続、新築戸建ては11カ月連続で減少したが、土地(100〜200㎡)は11カ月ぶりに増加。

 中古マンションのエリア別の成約件数は、東京都が前年同月比9・2%減の1003件、神奈川県が5・5%増の575件、埼玉県が13・7%減の258件、千葉県が6・3%減の282件。神奈川県が5カ月ぶりに増加した。成約平均価格は10・3%上昇の2819万円。㎡単価は9・2%上昇の43・69万円。新規登録件数は2・2%増の1万2769件で2カ月連続で増加した。在庫件数は11・3%減の3万4323件で19カ月連続で減少。中古戸建ての成約件数は5・9%減の761件。成約平均価格は4・5%上昇の2891万円。新築戸建ての成約件数は0・8%減の364件で、成約平均価格は0・1%下落の3538万円。土地の成約件数は7・5%増の389件で、平均成約価格は10・0%上昇の2898万円、㎡単価は8・9%上昇の20・11万円。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.11

三幸、都心5区Aクラスビル空室率上昇

 三幸エステートは10日、8月の「東京都心5区と全国6大都市の大規模ビル(基準階貸室面積200坪以上)の市場動向」をまとめた。東京都心5区の空室率は前月比0・25ポイント増の4・64%で、3カ月ぶりに増加した。テナントが入居していない現空面積は1万2310坪増の23万7754坪で、こちらも3カ月ぶりに増加。新築ビルへの移転による2次空室の顕在化が影響している。

 都心5区の月額坪当たり募集賃料は前月比217円減の1万8425円で、5カ月ぶり下落。他のエリアの空室率をみると、東京23区が0・1ポイント増の5・0%、大阪市が0・2ポイント減の7・6%、名古屋市が横ばいの6・3%、仙台市が0・2ポイント減の10・2%、福岡市が0・2ポイント減の5・6%、札幌市が0・4ポイント減の6・1%。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.09

首都圏空港強化で鉄道アクセス多様化へ

―国交省の委員会、東急等から事業性聴取

 首都圏空港(羽田空港、成田空港)の年間合計発着容量75万回化後の更なる機能強化に併せて、課題となる羽田空港等への鉄道アクセスの改善に向けた議論が活発化している。国土交通省の交通政策審議会・陸上交通分科会鉄道部会の下に設置した「東京圏における今後の都市鉄道のあり方に関する小委員会」(委員長=家田仁・東京大学・政策研究大学院大学教授)はこのほど開いた会合で、「都心直結線」および「新空港線」について関係民間事業者である京浜急行電鉄、京成電鉄、東京急行電鉄から意見聴取した。

 東急は多摩川線と京浜急行空港線を繋ぐ「新空港線」(蒲蒲新線)について意見を述べた。多摩川線に渋谷・副都心線方面の急行電車を乗り入れさせ、渋谷から羽田までを30分以内で接続する。蒲田駅と京急蒲田駅間(約800m)のトンネル工事などの事業費として1100億円程度を見積もっているものとみられる。「都心直結線」は成田空港と羽田を都心(新東京駅)部を介して直結する構想。京成と京急がそれぞれ現段階での検討状況や今後の課題について発言した。

 羽田へのアクセスはJR東日本が新線構想を既に発表。JR新線に加えて、都心直結線、新空港線とアクセスが多様化しすぎるとの批判の意見もあるが、東急では新空港線について、羽田と東京の北東部を繋ぐJRや都心直結線とは異なり、未開拓となっている東京北西部を接続するためにニーズは強いとし、開業から30〜35年程度で黒字に転換できると見込む。なお多摩川線の京急空港線への相互直通運転については線路のゲージの違いなどから、地元の大田区は京急蒲田駅の同一ホームでの乗り換えを提唱。東急の提案も大田区の構想に沿ったものとなっている。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.09

東急不、マンションの防災対策を強化

―5階ごとに備蓄配置、家具転倒対策も

 東急不動産は、分譲マンションシリーズ「ブランズ」の防災対策を強化する。これまでのハード、ソフトの対応をさらに強化、防災備蓄の分散配置や、家具転倒防止家具を取り付けるための壁仕様などを基準化した。

 備蓄配置は、東急コミュニティーと共同で地上10階以上の高層物件や概ね総戸数200戸以上の大規模物件を対象に、5フロア程度に1カ所ずつ設ける。備品のセレクトは、公益社団法人危機管理協会と東急ハンズの協力を得て、各戸で在宅の被災生活に役立つ必要最低限のものを揃える。また、家具転倒防止対策の下地は、震動台実験を行ったうえで、下地の壁が十分な剛性と強度を持つ仕様に設定した。今年度に販売開始予定の「(仮称)ブランズ代々木」から導入する。さらに、これも東急コミュニティーと共同で、大規模物件などで、備品を活用した炊き出しや地域消防署の協力も得て、起震車体験やAED講習などの防災イベントを開催する。今月は「サウスゲートタワー川口」で、来月は「ブランズシティ淵野辺レジデンス」で実施する。このほか、オリジナルの防災ハンドブックを作成、居住者に配布する。

 同社分譲マンションシリーズ「ブランズ」は、これまで地域特性に応じた防災対策を実施してきた。また、建物の耐震性能は、震度6強〜7程度であっても、倒壊せず、人命に危害を及ぼさない水準を確保しているとしている。こうしたこれまでの取り組みに加え、今回の統一的な基準化など、対策強化を踏まえ、居住者の防災意識を高める狙いで防災の心得などを「ブランズ宣言」と称してまとめた。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.09

GRESB調査、Jリートの約5割参加

―アジアのセクター・リーダーにSIA

 世界の不動産ポートフォリオのサステナビリティを評価するグローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク(GRESB)は、2014年の調査結果をこのほどまとめた。637の上場・非上場の不動産会社・ファンドが調査に参加し、5万6000件の建物、2・1兆1000億米ドル(約210兆円)をカバーした。参加者は13年の543より大幅に伸長、09年の調査開始からは220%以上増加した。

 日本からの調査参加者数は30。このうち、Jリートからは新たに4社が参加して17社となり、時価総額ベースでJリート市場の約5割を占めた。全体のスコアは9%上昇して100点満点中47。地域別では、オーストラリア・ニュージーランドが61、全米は44、欧州は47だった。アジアの不動産会社・ファンドは23%上昇し46となるなど大幅に伸長。アジアからは複数のJリートを含む24社・ファンドが、マネジメントと方針、実行と計測の両面で優れているとして「グリーンスター」の称号を取得した。アジアのセクター・リーダーには、SIA不動産投資法人が選出された。

 GRESB調査は、年金基金などの機関投資家や運用会社、不動産会社などのGRESBメンバーが、投資先の選定などに活用している。42の年金基金を含む130以上のGRESBメンバーの運用資産残高は8兆9000億ドル(890兆円)。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.05

トーセイ、リート投資法人を設立

 トーセイの100%子会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズは、内閣総理大臣より特定資産運用行為の承認をこのほど受けた。4日にトーセイ・リート投資法人を設立した。今後、トーセイ・リート投資法人の登録に向けた各種手続きを行っていく。登録完了後、東証への上場を目指す。

 上場時期や規模、アセットクラスは不明。14年5月末時点の棚卸資産は、売上想定でオフィスビルが326億8300万円、マンションが224億4800万円。アセットマネジメント受託資産残高は3056億300万円(このうち、CRE受託残高が1817億8700万円)。14年11月期下期は、流動化事業の拡大および将来ファンド組成に向けて投資用物件の仕入れ拡大を掲げ、特に10億〜50億円程度の物件取得を目指すとしていた。商業施設「T‘S BRIGHTIA」シリーズの開発も5年ぶりに再開。子会社のトーセイシンガポールでは、マレーシアの物件へ投資する方針も決定している。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.04

リバブル、相続税対策で購入ニーズ増

―5〜10億円級、港区のレジ1棟や超高層

 東急リバブルは、相続対策のための富裕層の不動産購入ニーズを取り込む。このため、今後、収益物件の元付けを強化する。個人富裕層向けの専門部署「プライベート・ウェルス・アドバイザリーグループ」が対応する。

 同グループのクライアントは、60歳代で上場企業の創業者一族などが多い。総資産が50億円を超える層にもアプローチしており、来年1月からの相続税強化も睨み、対策のための不動産購入ニーズが増加している。物件としては、東京・港区を中心とした築浅の1棟レジデンスや、タワーマンションなど、5億〜10億円クラスに需要が多い。また、信用力が高いテナントが入居していたり、定期借地契約を締結し、安定収入が見込めるビルも人気がある。グループの仲介件数・手数料収入は、この4〜8月(5カ月)で、昨年10月〜今年3月の半年間と比較しても、仲介件数で40%増、手数料収入で115%増と好調。金融機関を通じた富裕層への働きかけが功を奏した。今後は、元付け物件の情報入手を強化し、不動産ファンドの保有物件を狙う。また、相続を切り口にした富裕層向けのセミナーも開催。売買事例などをもとに、具体的な取引のイメージを示し、資産組み換えによる購入・売却双方の取込みを目指す。

 同グループは個人富裕層の囲い込みを目指し、昨年10月に設置。仲介する物件価格は、3億円以上を基本とし、全国の顧客と物件に対応する。物件の紹介・仲介に加え、コンサルティングなどのサービスも提供している。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.04

東急不、森ノ宮でキューズモール開業へ

 東急不動産は、大阪市の日本生命球場跡地において計画推進中の商業施設「もりのみやキューズモールベース」を来春、開業する。このほど、施設名称を決め、キューズモールシリーズとしては、阿倍野、尼崎、箕面に続き、4施設目となった。施設のキーワードは、「心と身体の健康」「より良い暮らし」。カフェとキッズスペースを併設した交流の場「まちライブラリー」を設けるほか、トップアスリートで構成する「アスリートネットワーク」がスポーツコンテンツを企画・実施する。地下鉄中央線、長堀鶴見緑地線・森ノ宮駅から徒歩1分、JR環状線・森ノ宮駅からは同3分に位置し、大阪城公園に近接する。敷地面積2万3000㎡規模。建物計画は、鉄骨造・地上3階建て、延床面積約2万5000㎡で、店舗数は、約50店舗を計画。隣接地にスーパーの「ライフ」が出店する予定。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.03

都、交通と都市づくりの連携強化へ

―新駅設置なら容積緩和も、BRT導入へ

 東京都は、交通と都市づくりの連携を強化する。このほど、都心部と湾岸部を結ぶ新交通の19年度の導入を決定し、バス高速輸送システム(BRT)などを運行する事業者を募集するとともに、東京が目指すべき交通の将来像をまとめた。

 都市づくりとの連携では、渋谷駅や品川駅、新宿駅など周辺の再開発と合わせた乗換え利便性の向上や、交通広場の再編など、交通結節機能を強化する。渋谷駅では、駅周辺の再開発に合わせ、東口や西口でバスなどの交通広場を整備するほか、品川駅では、田町駅との間にJR山手線新駅の開業、高輪口前広場の再整備や東西連絡道路の整備などを見込む。新宿駅では、南口で人工地盤を活用した高速バスターミナルやタクシー乗り場整備を進めている。また、新交通については、20年オリンピック・パラリンピック会場の多くや選手村が湾岸に置かれ、住宅や商業施設の増加も見込まれることから導入を決めた。BRTを想定する導入ラインは、JR東京駅〜新橋駅、虎ノ門付近から晴海、勝どき、豊洲を含めた臨海副都心エリア。10日まで応募を受付け、10月末に事業協力者を決定する。国家戦略特区を活用、虎ノ門で計画されるような複数のプロジェクトが協力し、バスターミナルや新駅の設置の代わりに容積率の緩和を認める。

 都がこのほど開催した「東京の総合的な交通政策のあり方検討会」では、東京が目指すべき交通の将来像として、①ビジネスや観光にも便利で国際競争力を高める交通②様々な都民が安心して外出できる快適な暮らしを実現できる交通③歩いて楽しく自転車も便利な環境にやさしい交通―を掲げた。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.03

アットホーム調べ、首都圏賃貸が成約増

 アットホームがまとめた7月の「首都圏の居住用賃貸物件市場動向」によると、成約数は前年同月比3・3%増の1万9662件で、2カ月ぶりに増加した。地域別では、東京23区が1・0%減の8501件、東京都下が3・2%減の1537件、神奈川県が13・9%増の6048件、埼玉県が2・8%減の1833件、千葉県が4・1%増の1743件。成約の3割強を占める神奈川県は1年8か月ぶりの2ケタ増で、首都圏全体の押上げにつながった。23区は6カ月連続の減少。平均成約賃料は、マンションが戸当たり1・1%下落の8・99万円、㎡当たり0・4%下落の2583円、アパートが戸当たり0・3%上昇の6・24万円、㎡当たり1・3%下落の2114円。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.02

東急コミュ、大宮JPビルの管理を受託

 東急コミュニティーは、このほど竣工した日本郵便が所有するさいたま市大宮区桜木町の「大宮JPビルディング」の建物管理業務を受託した。同社が日本郵便の建物を管理するのは初。大宮JPビルは、日本郵便が開発した大型オフィスビルで、JR大宮駅から徒歩5分の立地。8月29日に完成した。オフィス棟と駐車場棟からなり、延床面積は約4万6000㎡。同ビルの統括運営会社であるJPビルマネジメントからの受託で、同日付で管理業務を開始した。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.01

マンション着工は6カ月連続減の9千戸

―国交省、7月の住宅着工は5カ月連続減

 国土交通省が8月29日発表した7月の「建築着工統計調査報告」によると、新設住宅着工戸数は、前年同月比14・1%減の7万2880戸で、5カ月連続の減少となった。戸建住宅(持家)とマンションが6カ月連続で減少したほか、貸家も減少に転じた。年率換算値は前月比5・0%減の83・9万戸と前月の増加から再び減少した。

 利用関係別でみると、持家は前年同月比25・3%減の2万3524戸で6カ月連続のマイナス。貸家は7・7%減の2万8623戸で17カ月ぶりの減少となった。分譲住宅は7・7%減の2万42戸。分譲のうちマンションは12・7%減の9011戸で6カ月連続の減少。分譲戸建ては3・7%減の1万882戸で3カ月連続の減少。今回貸家がマイナスとなったのは、前年同月の着工が3・1万戸と多かったことの反動によるもの。マンション市場は、「資材高・職人不足の状況に変化はない」(建設経済統計調査室)ため引き続き弱含みの状況。

 3大都市圏のマンションの着工は6・5%減の7024戸で、6カ月連続の減少だが、首都圏はプラスに転じ7000戸台を回復。圏域別でみると首都圏は4・0%増の4697戸で6カ月ぶりのプラス。内訳は、東京都が7・9%減の2544戸、神奈川県が37・5%増の828戸、埼玉県が7・0%減の583戸、千葉県が41・1%増の742戸。神奈川と千葉で大規模物件(総戸数100戸以上)の着工があった。近畿圏は35・4%減の1596戸で3カ月連続のマイナス。大阪府が65・0%減の659戸、兵庫県が39・4%減の245戸など。中部圏は38・7%増の731戸。地方圏は29・2%減の1987戸。

(提供/日刊不動産経済通信)


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2014.09.01

地価LOOK、上昇地区が全体の8割

―名阪も上昇継続、地方都市も上昇基調

 国土交通省は8月29日、14年第2四半期(4月1日〜7月1日)の主要都市の高度利用地地価動向報告「地価LOOKレポート」をまとめた。地価動向を調査した150地区のうち、地価が上昇した地区は120地区(前回119地区)、横ばい28地区(27地区)、下落2地区(4地区)で、上昇地区が全体の約8割と高水準を維持した。上昇120地区のうち、銀座と新宿については3〜6%の上昇となった。

 3大都市圏の大半の地区では引き続き上昇を示し、上昇基調が継続。名古屋圏では13年第2四半期から5四半期連続で全地区が上昇、大阪圏は8割が上昇。用途別では、住宅系地区(全44地区)の上昇地区は33地区(前回33地区)、商業系地区(全106地区)の上昇地区は87地区(86地区)だった。金融緩和を背景とする高い不動産投資意欲が継続、3大都市圏の商業系地区を中心に多くの地区で上昇が続いている。

 東京圏(全65地区)は上昇53(前回49)、横ばい11(14)、下落1(2)と約8割が上昇。東京・神奈川・埼玉は全地区で横ばいまたは上昇、都区部では「新宿三丁目」が3%未満の上昇から3〜6%未満の上昇に転じ、「銀座中央」は前回に引き続き3〜6%未満の上昇となった。郊外では「八王子」や「浦和駅周辺」が横ばいから上昇に転じたほか、下落が続いていた千葉市中央区の「千葉港」が横ばいとなり、東京の下落地区は「千葉駅前」のみとなった。大阪圏(全39地区)は上昇31(34)、横ばい8(5)、名古屋圏(全14地区)は前回に引き続き全地区で上昇。地方圏(全32地区)は長野市の「長野駅前」が下落となったほかは全体的に上昇基調にあり、上昇22(22)、横ばい9(8)、下落1(2)となった。

(提供/日刊不動産経済通信)


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