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※こちらの記事は、「週刊ホテルレストラン 2015 1/9・16合併号」に掲載されたものです

ホテル投資は多様化、専門性を要求されるステージへ


投資目線は新規開発・コンバージョンへも


不動産投資案件のほか、日本全国にわたる大型再生案件における不動産処理も手掛けてきたスペシャリスト、森雅章氏(右)と土田尚吾氏(中)。山口美由紀氏(左)は、特に海外投資家が注目する沖縄にてリゾートホテル開発に携わった経験も持つ

 大手不動産仲介会社東急リバブルのなかでもソリューション事業本部は、日本全国の事業用・投資用不動産を対象とした売買仲介サービスを展開している。総勢300 名を超える同本部には、不動産プレーヤーや金融機関、一般事業法人などから日々多くの不動産情報が集まり、その情報は同社の広範なネットワークを通じて全国の売買ニーズとマッチングされる。そのなかにはもちろん既存のホテルや旅館の情報もあるが、それだけではなく、ホテル開発用地となり得る土地や、ホテルへのコンバージョンにつながるビルなどの情報も含まれる。同社ではそれらの豊富な情報をもとに、ホテル・旅館に関する幅広い仲介サービスを展開している。

 「当社は、シティ、ビジネス、リゾートなどの各種ホテルから旅館まで、さまざまなアセットを取り扱っています。既存施設のオーナーチェンジはもちろん、ブランドチェンジや再生支援なども手掛けています」と解説するのは営業統括部投資営業第二部営業グループ(A)グループマネージャーの土田尚吾氏。「また、仲介会社である当社には、空きビルや稼働が落ちているオフィスビルなどに関する売却相談も数多くいただきますので、それらの物件をホテルへコンバージョンするような提案も可能です。新たに開発するより短期間かつ低コストで済むコンバージョン案件への問合せは最近特に増えています」

 さらに同社には、東急不動産ホールディングスグループからの情報もダイレクトに入る。グループ内では頻繁に情報交換が行われており、なかでも開発用地に関する情報は多く、ホテル単体の開発はもちろん、大型複合施設の開発にホテルを誘致する提案なども行っていると言う。2013 年10 月の経営統合により、グループ内のリレーションはさらに強固なものとなっている。



ホテル投資コンサルティング会社と業務提携 豊富な情報量を生かす専門性


 東急リバブル・ソリューション事業本部に集まる不動産情報をホテル案件に仕立てるには、高い専門性が必要とされる。そこで同社は2012 年頃からホテル仲介への取り組み強化に乗り出した。

 当時、リーマンショック後の落ち込みから回復しつつあった国内の不動産市場では、オフィスビルやレジデンスの取引が活発化し価格が上昇。買い手にとっての競合は激しさを増し、物件を思うように選べなくなってきた。そこで新たな投資先として注目され始めたのが、ホテルや商業施設などのオペレーショナルアセットだ。

 「ホテルや商業施設などオペレーションを伴う不動産の取引には、各業界における専門知識が欠かせません」と営業統括部投資営業第二部長の森雅章氏は言う。「顧客のニーズや市場の変化に応えることで成長してきた私たちは、オペレーショナルアセットの取り扱いを強化するため、ホテルをはじめ各アセットごとに専門チームを設け取り組み始めました」

 そうしたなか手掛けることとなったのが、2013 年に仲介した千葉県浦安市舞浜のシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルだ。リース契約を結んでいるビジネスホテルなどの不動産を仲介するケースはそれまでにもあったが、インターナショナルブランドが関わるMC契約の案件はこれがはじめてだった。

提携3社の専門性により、「ジャパン・ホテル・ソリューションズ(JHS)」はホテル・旅館の取引をワンストップでサポートする

 「さまざまな専門家の力を借りながら案件を進めていく中で、今後本格的にサービスを展開していくためには、継続して外部との連携を図る必要があると実感しました。そこで私たちは、ホテル投資コンサルティング会社であるホーワスHTL およびHTLキャピタルアドバイザーズと業務提携し、3社でホテル取引の専門チーム『ジャパン・ホテル・ソリューションズ(JHS)』を立ち上げました」(森氏)

 JHSでは、東急リバブルが発掘した案件についてホーワスHTLが事業評価を行い、HTLキャピタルアドバイザーズが主に国外の買主候補をマーケティングする。各社の連携により、専門的なアドバイスのもとワンストップかつスピーディーな取引の実現を目指す。

 さらに東急リバブルでは、社内要員としてホテル業界に精通した人材の受け入れも進めている。営業統括部投資営業第二部営業グループ(A)でホテルコンサルタントを務める山口美由紀氏はその一人目だ。

 「日本のホテルオーナーにとって、全国の不動産を取り扱っている東急リバブルは心強い存在として信頼いただいています。東急グループというブランドも、安心してご相談いただける要因の一つのようです」(山口氏)



海外ネットワークを通じて投資需要を取り込む ホテルだけでなく旅館もアピール


 東急リバブルは全国で営業展開する一方、東アジアを中心とする海外投資家に向けた事業も積極的に進めている。2012 年2月に中国・上海に現地法人を設立したのを皮切りに、2013 年4月にはシンガポールの不動産会社と業務提携し、その後資本を出資。2014 年4月に台湾に合弁会社を設立し、同年10 月には香港に駐在員事務所を開設した。

 海外投資家との取引について、土田氏は次のように語る。「当社は海外から日本への不動産投資を呼び込むため2011 年に海外営業部を設置し、その後海外ネットワークを拡大していきました。東日本大震災後、いち早く日本への投資を復活させたのが台湾の投資家でした。最近ではシンガポールや香港の投資家も増え、個人富裕層の巨額なマネーが日本に入ってきています。その投資対象として、日本のホテルアセットはいま非常に注目を集めています」

 訪日外国人客数は2014 年10 月段階で1000 万人を超え、日本は観光立国として存在感を増している。海外のホテル事業者は、自国からの旅行客の取り込みを狙った進出などが考えられ、日本のホテル市場は一段と活発化する気配だ。

 「ホテルだけでなく、日本が誇る旅館の魅力ももっと世界にアピールしていきたい」と森氏は付け加える。東急リバブルは、再生案件についても全国で豊富な実績を重ねてきている。「弁護士や金融機関と連携して地方の旅館の再生などにも積極的に関わり、施設単体に限らず街全体の活性化につながるような提案もしていきたいと考えています」

 国内不動産市場に精通した東急リバブルそしてJHS は、日本のホテル・旅館アセットの仲介会社として、グローバルマーケットにおける存在価値をさらに高めていくだろう。


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