News

ニュース

※こちらの記事は、「月刊プロパティマネジメント(2014年10月号)」に掲載されたものです

投資未開拓市場(ブルーオーシャン)を掘り起こせ 商業施設再生に向けた具体的シナリオを提示投資妙味を付加し市場資金流入を促す―東急リバブルが新サービスを開始


商業施設への再生投資に呼び水 大手コンサルBACUP 社と


 不動産仲介大手の東急リバブルが商業施設の取引市場拡大に向けて動き出した。再生可能性が高く収益改善余地の大きい商業施設を選り抜き、優良案件として投資家へ繋げるサービスをはじめた。物件の売買にかかる要件だけでなく、再生・バリューアップに向けた具体的メニューを提示、精度の高い投資機会を提供する。

 事業は、商業コンサルティング大手のビーエーシー・アーバンプロジェクト(以下、BACUP社)と共同で取り組む。J-REITや私募ファンドはもちろん、全国の事業会社や地主などに幅広いネットワークをもつ東急リバブルが案件のソーシングを行い、BACUP社が開発や再生に向けたコンセプト立案やMD計画、売上や賃料の分析などを担う。

 これまでも東急リバブルは、投資家向けオペレーショナルアセットの取引拡大に向け積極的に取り組んできた。2013年9月には ホテル分野でホーワスHTLおよびHTLキャピタルアドバイザーズと提携。2014年3月には物流不動産の分野で日通総合研究所とも提携している。今回のBACUP社との共同事業により、商業施設分野についてもサービス拡大にテコ入れを図っていく狙いだ。



地方商業施設に着目 広い視野から再生可能性見極める


不動産投資の見地からみた各種商業施設の市場ポジション

 市場では、都心部および主要都市中心部の商業ビルや大型リージョナルモールなど、好立地かつ大規模物件の少ないパイをめぐりJ-REITやファンド勢による熾烈な取得競争が繰り広げられ価格も高騰している。さらに都心部では中小規模の施設も個人投資家からの人気が高い。しかし、東急リバブルが今回ターゲットとする市場は、地方の駅前商業ビルやGMS、ロードサイド店舗など、従来不動産投資市場で流通しにくかった商業施設群が中心だ
[図表]。

 「地方都市にある商業施設案件は、人口減少などを理由に一括りで敬遠されがち。実際に、売上が低迷している施設や運営または管理上の改善を要する施設は多い。しかしそれらの物件も、テナントやMDを変えることで高稼働に転じる大きな潜在力を秘めており、魅力的な投資機会となり得る。私たちはこの未開拓市場となっている“ブルー・オーシャン”領域を重点的に取り扱っていく」(鈴村淳グループマネージャー)。

 対象とする商業施設のなかには、物流施設など他用途へ転換したほうがより価値を高められるケースもある。前島康夫アセットマネジメント部長はこう説明する。「商業施設としての再生だけにこだわらない。当社は商業のほか、ホテルや物流施設、ヘルスケア施設などオペレーショナルアセットごとに専門チームを設け、その取り扱いを強化している。さまざまなチャンネルを活用して立地環境に応じた提案を行い、広い視野から不動産の潜在力を探っていきたい」。


投資家や金融機関の注目集める 商業案件の取扱高1,000 億円を目指す


 東急リバブルが地方の商業施設に着目した理由はほかにもある。銀座など都心の不動産価格はここ数年で一気に高騰した。しかし中心商業地は上昇が激しいぶん、景気下振れ時のリスクも大きい。一方、地方は取引が過熱しにくく価格の変動幅が緩やかであるため、収益に安定性のある物件であれば景気リスクは限定的という見方だ。

 「複合テナント構成のロードサイド商業施設などに入居する小売店の賃料は売上から逆算して設定されている。日々の買回り品需要は景気動向に左右されにくく、景気や時代によるテナント賃料の変動幅は低い。購入する価格さえ誤らなければ、実は安定した資産となり得る」と話すのは、小柳津晨平サブマネージャー。「投資家が地方に二の足を踏むのは、地方の物件が取得基準から外れていたり、単純に“よくわからない”という不安要素があるため。マーケットを整理したうえで収益改善に向けた具体的な道筋や、テナント候補者からの出店申込を提示することで、ポジティブな興味・関心が一気に寄せられる」(同氏)。実際に、数年先のテナント入れ替えを見越して現時点で底地の取得を検討する投資家もいるという。

 金融機関の理解も進んできており、メガバンクも含め、バリューアップやリニューアル提案を好意的に聞いてもらえるようになってきている。

 鈴村氏はこう分析する。「ベースには地方の不動産価格が下がりきった感もある。なかには人口減少などのリスクを過度に織り込んでいる物件もある。地銀などと協力して地域に根差した再生を図り、活性化につなげたい」。収益の伸びしろは未知数としても、下値不安が限定的であるとすれば、リスク当たりのリターンは限りなく高い。

■ COMMENT

前島 康夫 氏 (写真左)
ソリューション事業本部
営業統括部
アセットマネジメント部 部長
鈴村 淳 氏 (中央)
同部 営業グループ(C)
グループマネージャー
小柳津 晨平 氏(右)
同部 営業グループ(C)
サブマネージャー

商業施設をエリア全体で捉え、高稼働を維持するコンセプトを提案

東急リバブルはホテルや物流施設などオペレーショナルアセットの取引拡大に力を入れています。そのなかで今回、商業分野についてビーエーシー・アーバンプロジェクトと共に事業を進めることになりました。とくに地方都市の潜在可能性のある施設を発掘し、適切なバリューアップ計画とともに投資家に提案していきます。広く商業を専門とするPMやBM会社、設計・施工会社などの知恵もお借りしながら、商業施設がその周辺の町並みとともに長きにわたり賑わうようなプランを提案し、地方経済の活性化に大きく貢献していきたいと考えています。

 マーケットでは旺盛な投資家の需要に後押しされ、上場/私募REITが続々と立ち上がっている。それに対し投資適格物件は圧倒的に不足している。S・Aクラスの商業施設を高値で競り合っても、それを手に入れられるプレーヤーは限定的だ。

 前島氏は「地方にも投資妙味のある商業施設は数多い。都心部では期待する利回りが得られず投資家の目線は変わりつつある。私たちは、これまで限られた市場であった地方商業施設に道筋を立て、そのポテンシャルを伝えることで投資家が持つ地方へのイメージを変えていく。ソーシングに難渋するオポチュニスティックファンド勢にも有力な投資先として提供
していきたい」と意気込みを語る。

 東急リバブルは、これまでの商業施設関連の案件に今回の地方案件強化の取組みも加えることで、商業施設案件の取扱高を1,000億円規模まで積み上げていく狙いだ。


ニュースインデックス

投資・事業用不動産に関するご要望は
私たち東急リバブルにおまかせください。
お客様のご期待にお応えできるよう全力でサポートいたします。

Contact お問い合わせ Contact お問い合わせ

投資・事業用不動産の購入・売却・査定など各サービスについての
お問い合わせやご相談については、こちらからご連絡ください。
お客様のご要望に対し、迅速にサポートいたします。

お電話でのご相談・お問い合わせはこちら ソリューション事業本部 お電話でのご相談・お問い合わせはこちら ソリューション事業本部

営業時間:9:00~17:30
定休日:毎週土曜日・日曜日及び祝日

Access

東急リバブル株式会社 ソリューション事業本部

〒100-7033 東京都千代田区丸の内2-7-2 JPタワー33階

大きな地図はこちら